一、 案件基本信息

      1.判决书字号：（2015）昭民二初字第243号

      2.案由：房屋买卖合同纠纷

      3.当事人：

        原告：郭某某、黄某某

        被告：邓某某、何某甲、何某乙、谭某某、何某丙、何某丁、何某戊、何某己、何某庚

二、 基本案情

     何某一（已故，系被告邓某某的丈夫，被告何某甲、何某乙、何某丁、何某丙的父亲）原是昭平县林业局干部，20世纪90年代初，按政策分得昭平县迎恩路福城街住房一套，总面积65.10平方米，成本价为17785.97元，1997年住房制度改革时，经昭平县林业局、昭平县房改办登记，确认同意何某一购买该房屋，何某一在交付购房款4862.23元后取得该房屋的居住权和使用权。1999年7月28日何某一取得房产权证书。1999年2月6日，何某一、邓某某出具证明1份，证实把本案讼争房屋交给何某二（已故，系被告谭某某丈夫、被告何某戊、何某己、何某庚父亲）管理、住宿、使用，何某二支付何某一购房款4862.23元，支付林业局财务9052.11元；何某一收取何某二交付的房屋转让费2611.80元，房产证交由何某二收执。1999年12月28日，何某二与郭某某签订《住房协议书》，约定：“何某二把房屋交由郭某某保管使用，郭某某把购房款合计13914.34元交回何某二，郭某某要求换房产证时，何某二可以协助办理手续，换证所需费用全部由郭某某负责，何某二不再承担”。郭某某、黄某某在要求邓某某、谭某某协助办理房屋过户手续无果后，于2015年6月16日向本院起诉，提出前述请求。 另查明，何某一（已故）与被告邓某某共生育子女四人即被告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁；何某二（已故）与被告谭某某共生育子女三人即被告何某戊、何某己、何某庚。

三、 案件焦点

      1、两被告对讼争的房屋是租用关系还买卖关系？

      2、原告与谭某某夫妇之间买卖协议是否有效？

四、 法院裁判要旨

     民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中，从何某一生前出具的证明、收据、报告及此前何某一直接交付林业局的购房款已由何某二给付何某一，剩余房款也由何某二交付林业局财务室，该房的房产证已交由何某二收执等事实，可以认定何某一与何某二实际上已达成转让房屋的合意，林业局对该转让行为予以认可；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定，关于夫妻共同财产的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告邓某某辩称何某一在转让房屋时未经其同意，依法不能转让。本案中，“证明”上有邓某某的签名及印章，何某一是房屋的产权人，和邓某某存在夫妻关系，何某二有理由相信处分房屋是其夫妻共同的意思表示，且转让房屋至今已长达16年的时间，在此期间，邓某某并未对何某二主张过归还房屋的权利，因此，被告邓某某的辩解无事实依据，何某一、邓某某与何某二的房屋买卖关系成立。

     根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，虽然何某二没有办理房屋过户手续，未取得该房屋的所有权，但并不影响何某二与原告之间的住房协议书，该协议是有效的。

     《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移的，应当继续履行……”，原告与何某二之间的住房协议书明确约定了房屋过户手续的权利义务，因此原告与何某二之间的住房协议书实际上是房屋买卖协议，协助办理房屋的过户手续是房屋出卖方应当履行的附随义务，继承人在享受继承遗产权利的同时也应承担相应的义务，被告谭某某、何某戊、何某己、何某庚作为何某二的继承人应依照协议的约定协助原告郭某某、黄某某办理房屋过户手续，而该协议过户义务的履行依赖于被告谭某某、何某戊、何某己、何某庚与何某一的继承人即被告邓某某、何某甲、何某乙、何某丁、何某丙协助过户义务的履行，现原告持房产证及协议要求被告共同协助办理房屋过户手续并无不当，因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。在该房屋买卖关系履行过程中，因原告自身原因未及时要求被告协助办理房屋过户手续而产生纠纷，由此产生的案件受理费及所有过户手续的费用应由原告承担。

     综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

     一、何某一与何某二的房屋买卖合同有效，原告郭某某与何某二的住房协议书有效；

     二、被告邓某某、何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、谭某某、何某戊、何某己、何某庚在本判决生效后十日内，协助原告谭某某、黄某某办理房屋过户变更登记手续。

五、 法官后语

     本案处理重点在于原告与谭某某夫妇之间买卖协议是否有效，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，虽然何某二没有办理房屋过户手续，未取得该房屋的所有权，但并不影响何某二与原告之间的住房协议书，该协议是有效的。