一、 案件基本信息：

1.判决书字号：广西壮族自治区昭平县人民法院（2011）昭民二初字第29号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人：

原告：谢锋

被告：陈培芳

被告：黄富林被告：

被告：黄晓波

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织

审判机关：广西壮族自治区昭平县人民法院

合议庭组成人员：审判长：黄冰海；人民陪审员：陈石生、刘莲花

6.审结时间：2011年6月20日

二、 诉辩主张

1、原告诉称，被告陈培芳与其丈夫黄积功因自建住宅急需资金，将其在东宁路26-1号601号房出售给原告，双方约定售价为41000元，原告于2001年8月17日和2001年9月30日分两次交清全部购房款后即进行了全面装修。为办理过户手续，2002年2月28日昭平县国税局出具了准许房改房上市的证明，2002年3月19日昭平县住房制度改革委员会办公室在0016号《已购公有住房上市交易申请表》中签署了“同意上市交易”的意见，双方于2002年3月25日补签了书面的《协议书》，协议书约定售价为32809元（该价为被告陈培芳丈夫黄积功所写，实际交易价格为41000元），2002年4月11日昭平县房地产管理所核发了450610011号《已购公有房上市准入证》。但后来，被告陈培芳及其丈夫将上述办理交易的材料及房屋所有权证书原件交原告后，原告认为房屋所有权证及其他办理过户的材料原件都在自己手上保管，不过户也没关系，所以一直没找被告要求协助办理过户手续。被告陈培芳丈夫黄积功于2008年去逝，原告遂于2010年秋找被告陈培芳要求协助办理房屋产权过户手续，但被告陈培芳拒绝协助办理。故原告向法院起诉，请求法院确认原、被告之间的房屋买卖关系合法有效；判令被告协助原告办理房屋过户手续。

2.被告陈培芳辩称，原、被告签订房屋买卖合同后，原告为了偷逃税费及继续享受单位给予的住房补贴，在黄积功去世前一直怠于履行过户手续而造成现在无法履行过户手续，过错在于原告而不是被告。黄积功去世后，房屋所有权已由三被告继承，被告黄富林、黄晓宗不同意转移该房屋所有权给原告，被告也无能为力。因此请求法院驳回原告的诉讼请求，并愿意把原告的购房款返还原告。

被告黄富林、黄晓波辩称，房屋系不动产，依据《物权法》第9条第1款之规定：不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转让，原告只享有合同债权。《继承法》第2条规定，继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋，《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，黄富林、黄晓波无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。而法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，原告享有的合同债权并不能优先于法定继承人取得的所有权。在讼争房屋没有分割之前，该房屋属三被告不分份额的的共同共有，两被告不同意转移房屋所有权，也没有义务协助原告办理过户手续，被告陈培芳就无权单独协助原告办理过户手续，且陈培芳无法协助原告办理过户手续不是陈培芳造成，而是原告自身造成，因此陈培芳的行为不属于违约，因此原告不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债权主张返还购房款。综上，两被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、 事实和证据

昭平县人民法院经公开审理查明：2001年，被告陈培芳与其丈夫黄积功因自建住宅楼急需资金，因此欲将其位于东宁路26-1号（原昭平国税局大院内）的601号、所有权人登记为黄积功的房屋出售给原告，经协商，双方约定该房屋售价为41000元，为此，原告分别于2001年8月17日、2001年9月30日两次将房款交付给黄积功，黄积功出具收据并将该房屋所有权证一并交给原告。2001年冬，黄积功将房屋交付原告使用，原告取得该房屋后即对该房屋进行装修。为完善该买卖合同关系，黄积功以其名义于2002年1月31日向昭平县住房制度改革委员会提出上市交易的申请，昭平县住房制度改革委员会于2002年3月19日作出同意上市交易的批复并于2002年4月11日发给黄积功《已购公有住房上市准入证》。2002年3月25日，原告（乙方）与黄积功、被告陈培芳（甲方）签订《协议书》，协议内容为“甲方将位于昭平镇中路26-1号第四幢601号房（即讼争房屋）出售给乙方，乙方一次性付给甲方人民币32809元；甲方收到房款后把原有房屋及房内设施、房产证交给乙方使用，房屋所有权属乙方所有；甲、乙方在办理房产过户的一切费用由乙方支付。”2002年4月16日，昭平县房地产估价事务所对重新装修后的房屋作出评估报告，估价结论为该房地产于估价时点的价值为人民币54142元。原告取得该房屋后，一直没有办理房屋过户手续，2008年黄积功因病去世，2010年秋原告找到被告，要求被告协助办理房屋过户手续，遭拒绝，由此引发纠纷，原告遂向法院提起诉讼。

上述事实有下列证据证明：

1、原告提供的证据有：证据一，黄积功出具的《收据》两份。原告用以证明原告交付房款给被告，原、被告之间存在房屋买关系的事实。

证据二，争议房屋的《房屋所有权证》。原告用以证明原、被告达成房屋买卖协议后被告已将房屋及房屋产权证实际交付给原告的事实。

证据三，昭平县国家税务局于2002年2月28日出具的《证明》一份，该《证明》内容为黄积功的房改房上市交易，其分摊的土地面积税务局不同意出让，请有关部门给予办理上市手续。原告用以证明原、被告房屋买卖关系关系合法有效。

证据四，《已购公有房上市准入证》。原告用以证明原、被告双方的买卖关系合法有效。

证据五，原告与黄积功、陈培芳签订的《协议书》。原告用以证明原、被告达成房屋买卖协议的事实。

证据六，《已购公有房住房上市交易申请表》。原告用以证明原、被告双方的买卖关系合法有效。

2、三被告提供的证据有：证据一，《已购公有住房上市登记表》。被告用以证明讼争房屋准予上市的时间是2002年4月11日，是在双方签订房屋买卖《协议书》之后，因此原、被告双方签订的协议书是无法律效力的。

证据二，昭平县国税局的《证明》。被告用以证明昭平县国税局不同意出让分摊地土地面积，实际上是不同意原告的房改房再进行买卖。

证据三，《昭平县房地产评估报告》。被告用以证明原、被告讼争房屋的估价日期是在2002年4月16日，是在签订《协议书》之后，进一步证明了双方签订的《协议书》是无效的。

证据四，原告谢锋写给被告黄晓波的电子邮件。被告用以证明原告一直不要求被告办理过户手续实际是想节约一笔过户费用，且信件内容提到欲出售此房给第三者。

四、 判案理由

昭平县人民法院经审理认为：原、被告之间于2001年口头达成的房屋买卖协议是在双方平等、自愿的基础上达成的，应是有效的协议，原告依据双方的口头协议履行了交付房款的义务、被告履行了交付房屋及房屋所有权证书的义务，故该协议约定的内容双方已基本履行完毕。在签订房屋买卖协议时，原、被告为减少办理房屋过户手续时应缴纳的相关费用，在协议书中对价格的约定与实际交易价格有所区别，这一行为是错误的，应予以纠正，但该规避行为并不能影响到房屋买卖关系的成立，双方仍应按照约定全面履行自己的义务。被告辩称由于争议房屋尚未办理所有权变更登记手续，因黄积功去世，被告作为黄积功的亲属继承该房屋，取得房屋所有权，所有权已经发生转移，原告已无权要求办理过户手续的主张，法院认为，本案的法律关系的性质应属于房屋买卖合同纠纷，在买卖双方签订的协议条款不违背法律规定的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，协助办理房屋过户手续即是卖方的法定附随义务，被告作为黄积功的继承人，在享受继承遗产权利的同时也应承担相应的义务，其以未办理房屋所有权变更登记手续，不发生物权效力、所有权应优先于原告的合同债权的主张，理据不足，法院不予采信。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移的，应当继续履行……”之规定，本案讼争房屋的所有权变更登记并非不可办理，因此，被告仍应继续履行该合同义务，协助原告办理房屋所有权过户手续。在该买卖关系履行过程中，因原告自身原因怠于办理房屋过户手续而产生纠纷，这主要过错在原告方，原告应承担由此衍生的所有过户手续的费用，且房屋交易价应以买卖双方实际履行的价格确定，原、被告协议书约定的价格应更正为41000元。

五、 定案结论

昭平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第六十条之规定，判决如下：

被告陈培芳、黄富林、黄晓波十日内协助原告谢锋办理位于昭平县昭平镇中路26-1号第四幢601号房的过户手续。

六、解说

自然人、法人、其他组织之间签订合同，就是为了维护社会经济秩序、确定各方的权利和义务，并约束当事人在行使权利、履行义务时遵循诚实信用的原则。本案合同成立在前，并已实际履行，当合同一方当事人因死亡发生继承，继承人无权改变合同约定的权利义务，继承人的继承权也不能对抗买受人期待的所有权。继承人有继承遗产的权力，但也应承担被继承人应履行的义务，办理房屋过户手续是房屋买卖的法定附随义务，故继承人有继续履行该行为的义务。被告提出房屋买卖合同签订并交付使用后，在未办理过户手续前出卖人死亡，其法定继承人认为不动产所有权以登记发生变更效力，未经登记则物权不发生变更效力，因此该房屋所有权人应为继承人，而所有权应优先于买受人的债权，该房屋买卖合同当事人并非现所有人，故该合同对继承人不具有效力，因此不同意原告的请求即协助办理过户手续并要求买受人退还房屋的主张是不成立的。故被告应遵循诚实信用的原则继续履行合同义务。