关键词　民事 租赁合同 转让 诚实信用

裁判要点

　　农村土地租赁合同在履行过程中发生流转，虽未经发包人在转包合同中签字，但现租赁人在经营过程中发包人未提出异议，且在法定期限内也未提出撤销权，应视为对转包合同的默认，发包人应按照原合同继续履行。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条

基本案情

原告诉称，2000年12月六原告与被告银杏公司经协商达成口头协议，六原告同意将“南蛇坪”集体耕地99.7亩出租给银杏公司作林果示范用地，被告每年支付土地租金约2500元。当时双方未明确具体租期。自2001年至2010年，被告每年均支付租金给原告，但至2011年、2012年被告无故拖欠原告二年租金合计4976元未付。根据我国《农村土地承包法》第21、37条规定，土地经营权采取转包、出租互换等流转方式，当事人应签订书面合同。显见，原、被告未签订书面合同违反法律规定，也因未签订书面合同，造成租期不明，故应视为不定期租赁，所以原告可以随时依法解除合同，收回出租的土地。另外，被告已二年未支付土地租金，已构成违约，被告是以自己的行为表明不再履行合同，故原告依照合同法第94条诉请解除合同，合法有据。2010年原告村民发现银杏公司私下将“南蛇坪”土地转租给被告将军峰公司、西坪茶厂开办茶厂、种植茶叶，改变了原有约定的土地用途，银杏公司非法转租已构成根本违约。依据《农村土地承包法》第37条规定，被告银杏公司转租未告知原告，也未经原告同意，该转租合同应确认无效。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判令1、解除六原告与银杏公司关于“南蛇坪”土地租赁合同，并判决银杏公司支付原告2011、2012年土地租金合计4976元；2、判决确认银杏公司私下将原告的集体土地转租给被告将军峰、西坪茶厂的转租合同无效，并判决被告停止侵权，恢复“南蛇坪”土地原状，归还耕地给六原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。

被告银杏公司辩称，银杏公司是与走马乡西坪村西坪街委会签订的书面《租赁耕地合同》，合同期限为30年，因此原告称是口头协议与事实不符。银杏公司转让租赁的土地已经西坪街委会书面同意，因此，公司的转让协议是有效的。六小组的诉请无理，请求驳回原告诉请。

被告将军峰公司辩称，银杏公司是与走马乡西坪村村委会签订《租赁耕地合同》，六原告诉称的“南蛇坪”集体耕地99.7亩所有权不属原告集体，而属走马乡西坪村村委集体所有。因此六原告对此合同不享有诉权，应驳回原告的起诉。答辩人并非不支付2011、2012年的租金，而是村民要求增加租金未果而拒绝领取，被告之间的转包协议已经合同当事人同意，是有效的转让行为。

被告西坪茶厂辩称，西坪茶厂是将军峰公司的分公司，并无独立法人资格，因此茶厂的权利义务应由将军峰公司承担。

被告严本杰辩称，答辩人与银杏公司签订的讼争土地的《土地转包协议书》是经过西坪街委会同意的，且答辩人经营期间均按时支付了土地租金。答辩人后与将军峰公司签订《土地转包协议书》，将讼争的土地转包给将军峰公司承包经营，亦经过西坪街委同意，因此土地转包是合法的。答辩人已经不是承包人，租金应由将军峰公司支付。

法院经审理查明：2001年1月6日，昭平县银杏服务公司与昭平县走马乡西坪街村民委员会签订书面《租赁耕地合同》，合同约定由西坪街委会将属六原告共同共有的位于西坪村南蛇坪的土地99.7亩出租给银杏公司承租，期限从2001年1月1日起至2030年12月31日止，租金于当年元月31日前一次性付清；在承包年限内，各项经营活动均由公司自主抉择。该合同在昭平县走马乡人民政府、昭平县走马乡西坪村村民委员会见证下签订。银杏公司经营一段时间后，于2001年12月与严本杰签订《土地转包协议》，该协议约定将公司与西坪街委会及村民签订的合同租赁的土地全部转包给严本杰经营。而严本杰经营一段时间后，又于2003年11月1日与将军峰公司签订《土地转包协议》，协议约定由严本杰将土地转包给将军峰公司继续租赁经营。在银杏公司转包给严本杰的土地转包协议中，走马乡人民政府、走马乡西坪街委会均在协议上盖章鉴证；在严本杰转包给将军峰公司的土地转包协议中，银杏公司、走马乡人民政府、西坪村村民委员会也在协议上盖章鉴证。将军峰公司在承包经营期间，通过原告小组的村民古仲强（将军峰公司雇员）一直按约支付租金，而各村民、其他村民小组、原告等均领取了租金，直至2011年，由于村民觉得租金过低，遂向将军峰公司提出要求增加租金的要求，因双方协商未果，大部分村民及西坪街委会均未领取租金。2011年1月5日，部分西坪街群众代表向被告将军峰公司书面提出增加租金的要求，双方就此协商未果，此后，西坪街委及其他发包人均未领取土地租金。

另查明，走马乡西坪街村民委员会于1983年成立，由走马乡西坪村的街顶小组、上街小组、中街小组、下街小组、李屋小组、社贯小组（即本案六原告）组成，属于民间组织。而讼争的土地是原告六小组共同共有，在2001年到2010年期间，土地租金均由西坪街委的代表领取。

裁判结果

昭平县人民法院于2013年1月15日作出（2012）昭民二初字第86号民事判决：一、被告广西昭平县将军峰茶业有限公司向原告昭平县走马乡西坪村民委员会街顶村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会社贯村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会下街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会上街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会中街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会李屋村民小组支付2011、2012年的租金合计4976元。

二、驳回原告昭平县走马乡西坪村民委员会街顶村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会社贯村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会下街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会上街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会中街村民小组、昭平县走马乡西坪村民委员会李屋村民小组的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：西坪街委作为六原告小组的民间组织，在以西坪街委与银杏公司签订合同时，六原告小组明知这一事实但对此并未提出异议并一直履行合同，因此，对街委与银杏公司签订的合同六原告小组应视为默认，故该合同是依当事人在平等、自愿的前提下成立的合法有效的合同。在租赁合同履行过程中，承租人几经变更，符合农村土地可以流转的规定，被告之间的转包合同虽没有原告或西坪街委的签字盖章，但依据现租赁人从2003年起即开始种植茶叶，六原告及各村民应知道转包这一事实。在现租赁人取得租赁权后，原告对此一直未提出异议，而且每年均领取租金直至2010年，期间经过了七年时间，对这些知道或者应当知道后又无人提出异议的事实，原发包人的行为应视为对被告之间转包合同的默认。故租赁人之间的土地流转合同是合法有效的，发包人与原租赁人签订的合同应由现租赁人与发包人按照合同约定诚信地继续履行。