[案情]

被告XX局出资成立的电线厂在昭平镇西堤南路拥有X号房屋一座。1999年12月17日至2000年12月12日，该厂以购买生产材料缺乏流动资金为由，以该厂自有的房地产作为贷款抵押物，办理了抵押登记手续向银行贷款1580000元。后该厂因无力归还贷款被银行诉至法院，法院经审理判令该厂归还贷款及利息，并以其抵押的房产对贷款本息承担连带清偿责任。后电线厂因未年检，于2002年9月11日被工商行政管理局吊销营业执照，其资产由出资人XX局管理。2007年4月1日被告XX局于与原告黄某签订了房屋租赁合同，将座落在昭平镇西堤南路X号房屋租赁给原告黄某经营废旧收购使用，租赁期为5年，年租金为6000元。2009年4月，因电线厂未能清偿贷款，被告潘X在法院拍卖抵押物的过程中取得抵押物的所有权。同年7月，被告潘X、邱X以该房屋的所有权已为其所有为由，要求提高租金，并从2009年7月起至2010年3月按月1800元至2500元不等金额收取了原告黄某的租金，由此双方引起纠纷。2010年3月30日，原告黄X向法院提起诉讼，要求被告潘X、邱X继续按原合同履行，并请求法院判令被告潘X、邱X返还多支付的租金13100元。

 [审理]

法院认为，被告XX局作为电线厂资产的管理人，在与原告黄X房屋租赁协议时，就应当书面告知原告黄X该财产已设定抵押，可被告XX局并没有将该房屋已设定抵押的事实书面告知原告，因此被告XX是有过错的。被告潘XX经竞拍取得该抵押物的所有权后，该租赁协议对被告潘X不具有约束力。原告黄X向被告潘X、邱X支付租金的行为，虽未签订有书面协议，但应视为是原告与被告潘X形成的新的租赁关系。据此判决驳回原告的诉讼请求。

[评析]

本案的争议焦点是原告黄与被告XX局签订的房屋租赁协议是否有效及对买受人是否有约束力的问题。

租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系。同时，出租人与人之间还会产生物权法律关系，主要表现为：一是在租赁合同存续期间，出租方不得将该租赁物再出租给第三人，即就同一物上只能设立一个租赁权；二是出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则。因此，在房屋租赁期间，房屋产权的变更原则上是不影响承租人的权益的，受让人应继续履行原租赁合同，原租赁合同对受让人是有约束力的。

 但本案的房地产在贷款时已进行了抵押登记，在电线厂无力归还贷款后，法院作出裁决，将该厂设定抵押的房产进行拍卖，经竞拍被告潘X取得所有权并已办理房产所有权及土地使用权变更登记。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》具体应用法律若干问题的解释第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生产权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二），房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，原租赁合同对受让人不具有约束力。据此昭平县人民法院依法作出上述判决